서울시, 옥인동·명륜3가·망우동 용적률 최대 1.2배 완화… '휴먼타운 2.0' 주택정비 확대

서울시, 옥인동·명륜3가·망우동 용적률 최대 배 완화… 휴먼타운 주택정비 hwp

[금요저널] 서울시는 1일 종로구 옥인동·명륜3가와 중랑구 망우동 휴먼타운 2.0 사업지 3개소를 특별건축구역으로 지정 고시한다.

기존 종로구 신영동·구로구 구로동 2개소에 이번 3개소가 더해져 ‘휴먼타운 2.0 특별건축구역’ 이 5개소 늘면서 저층주거지 맞춤형 정비가 확대된다.

‘휴먼타운 2.0’은 경관지구·고도지구 등 지역 여건으로 전면 개발이 어려운 저층주거지에서 단독·다가구·다세대주택의 신축과 리모델링을 지원하는 서울시 정비 모델이다.

특별건축구역 지정, 리모델링활성화구역 지정, 건축협정 집중구역 지정을 통한 건축규제 완화와 전문가 지원으로 주민 스스로 노후주택을 정비하도록 돕는다.

여러 필지를 모아 공동주택을 짓는 모아주택 사업을 묶어 계획적으로 관리하는 ‘모아타운’과 달리, ‘휴먼타운2.0’은 기존 골목과 마을의 특성을 살리면서 개별 필지 또는 이웃한 필지간 건축협정을 통해 주택을 정비하는 방식이다.

시는 2023년 9월 추진계획을 수립한 이후 7개 자치구 13개소를 대상지로 선정해 사업계획 수립을 추진하고 있다.

옥인동과 명륜3가의 경우 작은 필지와 경사지, 차량 진입이 어려운 좁은 골목 등으로 신축 시 충분한 면적과 사업성을 확보하기 어려워 개별 주택정비에 제약이 있었던 지역이다.

옥인동은 전체 418필지 중 71.1%인 297필지가 90㎡ 미만의 소규모 필지다.

용적률 최대 1.2배.지역 여건에 맞춰 높이·배치 기준 완화
휴먼타운 2.0 디자인 가이드라인 등 적용요건을 충족하면 용적률을 조례 기준의 최대 1.2배까지 완화할 수 있다.

제1종일반주거지역은 150%에서 최대 180%, 옥인동·명륜3가 내 제2종일반주거지역은 200%에서 최대 240%까지 적용할 수 있다.

예를 들어 용적률 150%가 적용되는 200㎡ 대지라면, 용적률 산정에 포함되는 연면적의 상한이 300㎡에서 360㎡까지 늘어난다.

실제 건축 가능한 규모는 높이·주차 등 다른 기준과 개별 심의 결과에 따라 달라진다.

구릉지와 높이 제한 등 지역 특성에 따른 맞춤형 특례도 적용한다.

옥인동은 자연경관지구 내 해당지역의 높이를 16m에서 최대 20m로 명륜3가는 10m에서 최대 14m로 완화할 수 있도록 했다.

옥인동과 명륜3가는 경사지에 지하 주차장·비주거용도 등을 마련할 때 지상으로 드러나는 지하층 부분에 한해 건폐율을 60%에서 최대 80%까지 완화할 수 있다.

건축물과 대지 경계 사이에 확보해야 하는 공간인 ‘대지안의 공지’ 와 옥상조경 인정기준도 지역별로 완화한다.

건축선·인전대지경계선으로부터 1~3m씩 띄워야 했던 이격거리를 현행의 1/2 범위까지 줄이고 옥상 조경은 대지 조경면적으로 인정하는 한도를 전체 조경면적의 1/2에서 2/3으로 늘려 소규모 대지에서도 건물 배치의 선택 폭을 넓혔다.

건축기준을 완화하면서 마을의 주거환경과 경관은 함께 관리한다.

지역별 디자인 가이드라인을 적용해 건축물의 형태와 외관, 외부공간 등이 주변 마을경관과 조화를 이루도록 유도한다.

특례를 받으려는 건축주는 특례 사유와 예상 효과를 담은 ‘특례적용계획서’를 첨부해 자치구에 건축허가를 신청하면 된다.

특례 적용여부와 범위는 서울시 건축위원회 심의를 거쳐 결정된다.

서울시는 건축주가 대지 여건에 맞는 건축계획을 마련할 수 있도록 휴머네이터를 통한 기획설계와 상담도 무료로 지원한다.

이번에 지정하는 특별건축구역은 지정 후 3년간 한시적으로 운영하며 사업성과를 모니터링·평가해 지속 운영 여부를 결정한다
특례를 적용받은 건축물은 건축허가 후 12개월 이내에 착공해야 특례가 유지되며 기한 내 착공하지 않으면 특례가 적용되지 않는다.

추가 8개소도 건축위원회 심의 추진..저층주거지 정비 지원 확대
서울시는 이번 3개소 지정에 이어 추가 8개소도 특별건축구역 지정을 위한 건축위원회 심의를 금년내 완료할 계획이다.

휴먼타운 2.0 특별건축구역을 확대해 저층주거지 주민들이 지역 여건에 맞는 방식으로 노후 주택을 정비할 수 있는 기회를 넓힌다.

신축이 어려운 기존 주택의 개선도 지원한다.

시는 대상지별 여건에 맞춰 리모델링 활성화구역과 건축협정 집중구역 지정을 추진해 기존 주택의 리모델링과 인접 필지 간 공동 정비를 함께 지원할 계획이다.

명노준 서울시 주택실장은 “이번 지정은 개발이 어려운 동네의 주민들이 오래된 집을 새로 지을 수 있도록 건축규제를 조정해 주택정비의 실현 가능성을 높였다”며 “지역 여건에 맞는 규제 완화와 디자인 관리를 함께 추진해 노후 저층주거지의 주거환경 개선으로 이어지도록 하겠다”고 말했다.